MUTUI
I mutui sono la forma più diffusa e antica di finanziamento alle famiglie. Con i mutui una persona riceve una somma di denaro, da rimborsare con rate
periodiche (mensili, trimestrali, semestrali) per un certo periodo di tempo (di solito tra 10 e 40 anni). Il credito della banca è garantito dal fatto che, a fronte
del mutuo, è stata iscritta un'ipoteca su un bene immobile del debitore.
L'ipoteca è un diritto reale: in caso di insolvenza del debitore il creditore può pignorare il
bene dato in garanzia e procedere alla sua vendita, con cui incassare la somma necessaria al rientro dell'esposizione. Inoltre, in caso di presenza di più creditori, l'ipoteca dÃ
il diritto di priorità per il rimborso sulle somme derivanti dalla vendita del bene immobile.
Se si guarda alle finalità del
mutuo, i mutui possono essere per acquisto di un immobile, per la
ristrutturazione di un immobile oppure
mutui per esigenze di liquidità .
Se si guarda al tipo di immobile oggetto dell'iscrizione di ipoteca, si distingue tra:
- mutui prima casa
- mutui residenziali, cioè con ipoteca di un immobile civile (casa, villa, appartamento) che però non è prima casa
- mutui per uffici
- mutui per capannoni o altri edifici strumentali
Se si guarda allo stato di costruzione dell'immobile, si distingue tra:
- mutui fondiari, per immobili già esistenti (eventualmente anche da
ristrutturare)
- mutui edilizi, per immobili che devono essere costruiti
o ampliati
Infine, se si considera il tipo di tasso utilizzato per il calcolo degli interessi passivi e il tipo di piano di ammortamento, abbiamo:
- mutui a tasso fisso
- mutui a tasso variabile
- mutui a tasso variabile con cap
- mutui a rata costante e durata variabile
e mutuo affitto
- mutui a tasso misto
- mutui a tasso fisso e rata crescente
- mutuo a tasso zero
Come detto, la durata del mutuo è concordata al momento della stipula (ad esempio mutuo a 20 anni). In ogni caso il debitore ha la facoltà di estinguere il
mutuo prima della scadenza, rimborsando il debito residuo (cioè la parte di capitale non ancora pagata) più l'eventuale
penale per l'estinzione anticipata. Quasi tutti i tipi
di mutuo prevedono una penale per l'estinzione anticipata. Da febbraio 2007 però per legge i
mutui destinati all'acquisto della prima casa (quelli stipulati da febbraio
2007 in avanti) non possono prevedere una penale per il rimborso anticipato del capitale. Gli alti mutui, inclusi i
mutui per ristrutturazione prima casa, possono invece
prevedere l'applicazione di una
penale per l'estinzione anticipata.
Oltre ai mutui tradizionali, data la crescente presenza di stranieri provenienti dai paesi arabi e dal Nord Africa, alcune banche hanno studiato prodotti
appositi per le persone di fede mussulmana, cioè
mutui per i mussulmani e capaci di rispettare i precetti del
Corano. Inoltre la finanziaria del 2006 ha introdotto un nuovo tipo di
mutuo per pensionati, in realtÃ
ancora poco diffuso in Italia ma molto conosciuto nei paesi
anglosassoni.
Come individuare il mutuo più conveniente
Come prima cosa dovete individuare l'importo necessario, la durata (durata tale da avere una rata sostenibile con i vostri redditi) e il tipo di mutuo. In linea di
massima, i mutui a tasso fisso (che danno la certezza del tasso applicato e dell'ammontare della rata per tutta la durata del mutuo) risultano un po' più costosi dei
mutui a tasso variabile. Questo non perchè il
mutuo a tasso fisso sia peggiore di quella a tasso variabile, ma perchè nei mutui a tasso fisso è la banca a sopportare il rischio
di cambio dei tassi d'interesse (e per sopportare tale rischio si fa pagare), mentre nei mutui a tasso variabile questo rischio viene scaricato sui clienti.
Solo una volta che avete capito che tipo di mutuo volete, di che importo e per che durata, potete cominciare a raccogliere le diverse offerte delle banche ed effettuare il
confronto.
Gli elementi che incidono sul costo del mutuo sono:
- il tasso applicato. Tale tasso, sia per i
mutui a tasso fisso che per quelli a
tasso variabile, si ottiene partendo da un tasso di interesse di mercato
uguale in tutte le banche (tasso IRS per i mutui a tasso fisso,
tasso Euribor per i
mutui a tasso
variabile) e aggiungendo lo spread, che indica in percentuale
quanto la banca aggiunge per coprire i suoi costi, il rischio di credito e per avere un profitto. Il tasso è la voce che incide maggiormente: i mutui più convenienti
sono quelli con spread più bassi
- spese di istruttoria pratica. Sono le spese per la preparazione della pratica e la valutazione della fattibilità del mutuo. Di norma sono una percentuale dell'importo
richiesto, con un minimo ed un massimo. Il loro peso sul costo del mutuo è ridotto
- assicurazioni obbligatorie abbinate al mutuo
Tutti gli elementi di costo del mutuo sono indicati in maniera chiara e semplice dal
Taeg o dall'ISC: quindi a parità di tipi di mutuo, durata e importo, scegliete quello con il
taeg più basso. Il mutuo con il
taeg più basso (o l'ISC
più basso, è la stessa cosa) è quello che vi fa pagare meno interessi e quindi è quello con le rate più basse.
Criteri di ammissibilità dei mutui
Una volta individuato il tipo di mutuo desiderato e trovato l'intermediario che pratica le condizioni più vantaggiose, è il momento di effettuare la
richiesta di mutuo. Al momento della
richiesta di mutuo la banca chiederà della documentazione relativa all'immobile (estratti catastali,
perizia dell'immobile, ecc) e della
documentazione
relativa ai redditi dei richiedenti. Una volta raccolta la documentazione, la banca inizierà la valutazione dell'operazione per vedere se è interessata ad erogare il mutuo.
I criteri di valutazione sono simili in tutte le banche e considerano:
- eventuali altri finanziamenti in essere e loro peso mensile
- rapporto tra rata di mutuo e
reddito del richiedente e tra rata di mutuo più altre rate esistenti e reddito
- correttezza in eventuali precedenti finanziamenti. Essere segnalati come
cattivi pagatori nella
banche dati sui rischi (ad esempio in
Crif) spesso pregiudica la possibilitÃ
di avere un mutuo
- assenza di informazioni negative come fallimenti o protesti
- regolarità catastale dell'immobile. Non devono esser presenti abusi
edilizi.
- provenienza dell'immobile. La provenienza a titolo di donazione puo' pregiudicare la fattibilità del mutuo, in quanto la donazione è impugnabile entro 20 anni da terzi che
siano stati danneggiati dall'atto di donazione. Alcune banche quindi
non erogano mutui con ipoteca su immobili provenienti da donazione.
Lavorazione della pratica in banca
Una volta che il mutuo è stato dichiarato ammissibile dalla banca, inizia la lavorazione vera e propria da parte dalla banca, che porterà all'erogazione
del mutuo. Come prima cosa un geometra indicato dalla banca effettuerà una
perizia sul valore dell'immobile (in alcuni casi la banca rinuncia a far
effettuare la perizia, ad esempio se si richiede un importo ridotto rispetto al valore complessivo del bene dato in ipoteca). Inoltre il notaio dovrà realizzare una
relazione preliminare sull'immobile, nella quale verifica la corretta iscrizione dell'immobile nei registri pubblici e l'assenza di ipoteche di altre banche. La banca quindi
raccoglierà perizia e relazione preliminare e preparerà la minuta del contratto di
mutuo. Infine sarà fissato un appuntamento (di norma presso la filiale) con notaio e cliente,
per la stipula del mutuo. La fase di lavorazione può durare da 20 a 40 giorni: la durata dipende dalla complessità della pratica e dalla disponibilità del notaio per realizzare la
relazione preliminare e fissare la data per la stipula.
Erogazione del mutuo
Una volta che il mutuo è stato stipulato in presenza del notaio, la somma non è subito disponibile. Infatti il notaio deve trascrivere l'ipoteca (che è la garanzia
reale sull'immobile a favore della banca) e bisogna attendere 8 giorni, necessari affinchè l'ipoteca si consolidi
(cioè diventi opponibile a terzi in caso di eventuali
contestazioni). Solo dopo che l'ipoteca si è consolidata
la banca eroga la somma del mutuo.
Ma allora, se la somma sarà disponibile solo tra alcuni giorni, come
posso pagare il venditore dell'immobile la mattina della stipula del
mutuo e della compravendita (che spesso avvengono nello stesso
appuntamento con il notaio)?
Di norma, poichè è risaputo che la banca per erogare il mutuo aspetta il
consolidamento dell'ipoteca, la mattina del mutuo l'acquirente firma a favore del venditore della casa una
disposizione irrevocabile di bonifico per la somma dell'acquisto: in questo modo, appena la somma del mutuo viene erogata, la banca che ha erogato il mutuo provvede ad effettuare il
bonifico a favore del venditore.
In altri casi, il venditore esige il pagamento dell'importo la mattina della stipula della compravendita. In questo caso, bisogna organizzarsi con la banca che erogherà il
mutuo affinchè attivi a favore dell'acquirente che ha ottenuto il mutuo un
prefinanziamento del mutuo. Si tratta di un finanziamento che dura solo alcuni giorni, che permette di pagare l'immobile
la mattina della stipula della compravendita e che sarà estinto con l'erogazione del mutuo
Dopo l'erogazione del mutuo, inizia il rimborso del mutuo con il pagamento di rate periodiche. Importo e scadenze delle rate sono indicate
nel piano di ammortamento. Ogni rata include una quota capitale e una quota interessi. Il progressivo rimborso di quote capitali riduce il
debito residuo.
Di norma la parte di quota interessi e la parte di quota capitale di ogni rata è calcolata secondo l'ammortamento alla francese.